원룸·오피스텔 전기 고장 — 세입자와 집주인 중 누가 수리비를 내나

순서를 지키면 나중에 비용을 가릴 때 유리해집니다. 급한 마음에 아무나 불러 고쳐 놓고 나서 돈 이야기를 꺼내면 서로 얼굴을 붉히게 됩니다.

1. 범위부터 확인합니다. 복도 등이나 옆집이 함께 나갔는지 봅니다. 건물 전체면 공용 설비 쪽이고, 우리 집만이면 세대 안쪽입니다.
2. 두꺼비집을 봅니다. 현관 옆이나 신발장 위에 있는 분전반을 열어 어떤 차단기가 내려가 있는지 확인합니다. 어디에 있는지 모르겠다면 두꺼비집 위치와 구조를 보세요.
3. 건물 전체 문제면 관리사무소나 건물 관리인에게 알립니다. 공용 설비는 세입자가 손댈 영역이 아닙니다.
4. 우리 집만 문제면 임대인(집주인)에게 알립니다. 통화만 하지 말고 문자나 메신저로 같은 내용을 한 번 더 남겨 기록을 만드세요.
5. 수리가 필요하면 누가 부르고 누가 결제할지 정합니다. 임대인이 아는 업체를 부를 수도 있고, 세입자가 접수한 뒤 비용을 정산할 수도 있습니다. 이 합의를 먼저 해야 합니다.

다만 타는 냄새나 연기, 스파크처럼 위험한 신호가 있다면 연락 순서를 따지기 전에 해당 회로의 차단기를 내리고 사람을 부르세요. 안전이 먼저고 비용 정리는 그다음입니다.

출발점은 민법 제623조입니다. 조문은 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 빌려준 뒤에도 살 수 있는 상태로 유지해 줄 의무가 임대인에게 있다는 뜻입니다.

그럼 모든 고장을 집주인이 고쳐야 하느냐 하면, 그렇지는 않습니다. 대법원이 세운 기준은 이렇습니다.

• 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 사용과 수익을 방해할 정도가 아니라면, 임대인은 수선의무를 지지 않습니다.
• 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약으로 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태가 될 정도라면, 임대인이 수선의무를 집니다.
• 이 의무는 파손에 임대인의 잘못이 있었는지와 관계없이 적용된다고 보고 있습니다. 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결이 이 기준을 밝힌 사건입니다.

전기에 대입하면 선이 보입니다. 전구 하나 갈아 끼우는 일은 앞쪽이고, 벽 속 배선이 삭아 방 전체 전기가 안 들어오는 상황은 뒤쪽입니다. 두꺼비집이 올라가지 않아 집에서 살 수가 없다면 이것은 사소한 것이 아닙니다.

아래 표는 실제 분쟁에서 자주 쓰이는 갈림을 정리한 것입니다. 다만 최종 판단은 계약 내용과 파손 경위에 따라 달라지므로 일반적으로, 계약에 따라라는 단서를 붙여 읽어 주세요.

정부가 안내하는 일반 기준에서도 형광등이나 노후 전구 교체 같은 소규모 수선은 임차인, 보일러 고장이나 벽 균열, 누수처럼 주요 설비에 해당하는 것은 임대인 쪽으로 봅니다. 전기도 같은 결로 읽으면 됩니다.

그 문장 하나로 모든 수리비가 세입자에게 넘어가지는 않습니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결은 수선의무 면제 특약에 대해 이렇게 보았습니다.

• 특약으로 임대인의 수선의무를 면제하거나 임차인에게 넘길 수는 있습니다.
• 그러나 면제되는 수선의무의 범위를 구체적으로 정하지 않았다면, 그 특약은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 같은 소규모 수선에만 적용됩니다.
• 대파손의 수리, 건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다고 보았습니다.

법무부와 국토교통부가 함께 마련한 주택임대차표준계약서도 같은 결입니다. 계약 존속 중 임차주택의 수리와 비용 부담은 당사자가 합의해 적도록 해 두고, 합의되지 않은 그 밖의 수선비용 부담은 민법과 판례, 그 밖의 관습에 따른다는 취지를 두고 있습니다. 계약서에 수리 필요 시설과 수리 완료 시기를 적는 칸도 있습니다. 계약할 때 이 칸을 비워 두지 마세요.

법에는 세입자가 해야 할 일도 정해져 있습니다. 민법 제634조는 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다고 정하고 있습니다. 임대인이 이미 알고 있는 경우는 예외입니다.

알리지 않고 지내다가 나중에 문제가 커지면 불리해질 수 있습니다. 알리는 일과 남기는 일을 함께 하세요.

• ✓고장을 발견한 날짜와 시각, 증상을 메모해 둔다
• ✓두꺼비집 전체와 문제가 생긴 콘센트·조명을 사진으로 찍는다
• ✓타는 냄새나 스파크처럼 말로만 남는 증상은 글로 적어 둔다
• ✓임대인에게 통화로 알린 뒤 같은 내용을 문자나 메신저로 한 번 더 보낸다
• ✓누가 업체를 부르고 누가 결제할지 합의한 내용을 글로 남긴다
• ✓수리 후 영수증과 작업 내역서를 받아 보관한다
• ✓계약서에서 수리 필요 시설과 특약 문구를 다시 확인해 둔다

민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 집을 원래 상태로 유지하는 데 들어간 돈은 청구할 수 있다는 뜻입니다.

다만 실제로 돌려받으려면 순서와 기록이 중요합니다.

1. 먼저 임대인에게 알립니다. 알리지 않고 진행하면 나중에 다툼의 빌미가 됩니다.
2. 수리를 진행해도 되는지 답을 받고, 그 답을 문자로 남깁니다. 연락이 닿지 않는다면 연락을 시도한 기록 자체를 남겨 두세요.
3. 작업 범위와 금액을 먼저 듣고 동의한 뒤에 진행합니다.
4. 영수증과 작업 내역서를 받고, 교체 전후 사진을 남깁니다.
5. 정산은 임대인과 직접 정리합니다. 월세에서 차감할지 따로 받을지 미리 정해 두면 깔끔합니다.

비용이 어떤 항목으로 구성되는지 알고 있으면 임대인에게 설명하기도 쉽습니다. 전기 수리 출장비·비용은 어떻게 정해지나를 함께 보시면 견적서를 읽기 편해집니다.

가장 흔한 난관입니다. 위험 정도에 따라 대응이 갈립니다.

• 위험하지 않은 고장 — 콘센트 하나가 안 되는 정도라면 서두르지 말고 연락 시도를 기록으로 남기면서 답을 기다립니다. 문자, 통화 기록, 메신저 모두 근거가 됩니다.
• 생활이 어려운 고장 — 집 전체 전기가 나가 냉장고가 녹고 밤에 조명이 없는 상황이라면 기다리기 어렵습니다. 연락 시도를 남긴 뒤 수리를 진행하고, 필요비 상환을 청구할 수 있도록 기록을 갖춥니다.
• 위험한 상태 — 타는 냄새, 연기, 스파크, 감전이 있다면 연락이 닿지 않아도 즉시 조치합니다. 안전이 우선입니다. 불꽃이 보이면 119에 알리세요.
• 건물 공용 문제 — 관리사무소나 건물 관리인에게 알립니다. 동네 전체가 정전이라면 한전 고객센터 123으로 확인할 사안입니다.

공구 없이, 뚜껑을 열지 않고 할 수 있는 일만 하세요. 아래 네 가지는 세입자가 해도 되는 범위입니다.

1. 문제 회로의 차단기를 내립니다. 분전반 문을 열어 레버를 내리는 것까지는 괜찮습니다. 타는 냄새가 나는 방의 차단기를 내리면 위험이 줄어듭니다.
2. 콘센트에서 플러그를 뽑습니다. 젖은 손으로 만지지 말고, 코드가 아니라 플러그 몸통을 잡고 뽑습니다.
3. 물이 있는 곳에서 물러납니다. 침수된 바닥이나 젖은 벽 근처의 콘센트는 만지지 않습니다.
4. 사진을 찍고 알립니다. 상태를 기록하고 임대인과 관리사무소에 같은 내용을 남깁니다.

좁은 공간에 가전이 몰려 있고, 준공한 지 오래된 건물이 많아 나타나는 증상이 비슷합니다.

• 차단기가 자주 내려감 — 에어컨과 전기장판, 인덕션을 함께 쓰면서 한 회로에 부하가 몰리는 경우가 흔합니다. 원인 찾는 순서는 누전차단기 내려가는 이유와 확인 순서에 있습니다.
• 콘센트가 헐겁거나 뜨거움 — 오래된 콘센트는 접촉 부위가 헐거워지면서 열이 납니다. 타는 냄새가 나면 그날 바로 조치해야 합니다.
• 욕실 쪽 전기가 말썽 — 습기가 많은 곳은 절연이 떨어지기 쉽습니다. 물을 쓰는 곳의 콘센트 회로에는 더 민감한 규격의 감전 보호용 누전차단기가 쓰입니다.
• 회로 수가 적음 — 원룸은 분기 회로가 두세 개뿐인 경우가 있어 하나가 내려가면 집 절반이 함께 멈춥니다.
• 이전 세입자가 손댄 흔적 — 임의로 늘린 배선이나 규격에 맞지 않는 공사가 남아 있기도 합니다. 입주 전에 확인해 두면 좋습니다.

전기아저씨는 시공 업체가 아니라 접수를 연결하는 플랫폼입니다. 접수와 조회는 무료이고, 승인된 출동 업체·전기기사가 현장을 확인한 뒤 비용을 안내하고 동의를 받아 작업합니다. 수리 대금은 현장에서 업체와 직접 정산합니다. 전국 시·군·구 단위로 접수할 수 있으며 성남시를 가장 먼저 집중 운영하고 있습니다.

세입자가 접수할 때 미리 정해 두면 좋은 것이 있습니다.

1. 누가 결제하는지 — 세입자가 먼저 내고 정산할지, 임대인이 현장에서 직접 낼지 정합니다. 이것만 정해 두어도 분쟁의 절반이 사라집니다.
2. 연락받을 사람이 누구인지 — 현장에 들어갈 사람과 견적을 결정할 사람이 다르다면 접수 메모에 적어 둡니다.
3. 작업 범위의 상한 — 임대인이 동의한 범위를 넘는 작업은 진행 전에 다시 확인하기로 합니다.
4. 증상 기록 — 두꺼비집 사진, 증상이 나타나는 조건, 이미 해 본 조치를 남기면 진단이 빨라집니다.

누가 돈을 내느냐보다 먼저 가려야 할 것은 위험 여부입니다. 아래 기준으로 긴급도를 고르세요.

• 초긴급(1시간 내 응대 목표) — 타는 냄새나 연기, 콘센트·분전반에서 스파크, 벽이나 콘센트가 뜨거움, 만졌을 때 찌릿함, 물이 찬 곳에 전기가 살아 있음.
• 긴급(2시간 내) — 차단기를 올려도 계속 내려감, 차단기가 아예 올라가지 않음, 우리 집만 전체 정전.
• 일반(순차) — 콘센트 하나가 안 됨, 조명 하나가 안 켜짐, 스위치가 헐거움, 노후 설비 상담.

위험 신호를 더 자세히 알아 두고 싶다면 긴급 누전 신호와 즉시 할 일을 읽어 두세요. 세입자든 집주인이든, 사람이 다치는 것보다 비싼 수리는 없습니다.